建築におけるCM方式とは？

建築 CM方式とは：ピュアCMとアットリスクCMの役割

建築 CM方式とは、専門家がプロジェクトの管理を担うことで、発注者の利益を最大化する効率的な手法です。適切な管理体制を整えることは、建設過程におけるコスト超過や工期遅延といったリスクを回避するために不可欠です。本記事では、この手法の仕組みと導入時の重要なポイントを分かりやすく解説します。

建築におけるCM方式とは？

建築における建築 CM方式とは、専門知識を持った第三者であるコンストラクション・マネジャー（CMR）が、発注者の代理・補佐としてプロジェクト全体を統括するマネジメント手法です。この手法では、設計や施工を分離して発注し、コスト・工程・品質をプロの視点で最適化することが目的となります。

多くの発注者が抱える「コストの不透明さ」や「工期の遅延」といった悩みを解消するため、建設業界ではこの方式が注目されています。建築プロジェクトは複数の専門業者が関わるため、マネジメント不在では現場の調整が難しくなりがちですが、CMRが中立的な立場から指示を出すことでスムーズな進行が可能になります。

CM方式と従来の設計・施工分離方式の違い

従来からある設計・施工分離方式では、設計者が工事監理まで兼務することが多く、コスト面での中立性が保たれにくい場合があります。対してコンストラクションマネジメント方式では、CMRが発注者側の利益を最大化するよう動くため、コストの透明性が飛躍的に高まります。実際に、適正な予算配分を行うことで、プロジェクト全体でコスト削減につながるケースもあります。 ^[1]

ピュアCM方式とアットリスクCM方式の違い

導入時に迷うのが、方式の選択です。日本ではCMRが施工責任を負わない「ピュアCM方式」が主流ですが、施工会社と一体となってリスクを負う「アットリスクCM方式」も存在します。ピュア方式はあくまでマネジメント支援に徹するため、発注者が主体性を保ちたい場合に適しています。一方、アットリスク方式は施工リスクを一部CMRが引き受けるため、予算管理が厳しい大規模工事などで検討されることが多いです。

建築プロジェクトにおけるコスト最適化の重要性

建築費は近年上昇傾向にあり、限られた予算で希望通りの品質を確保するのは至難の業です。私が過去に担当した改修プロジェクトでも、初期段階でCM方式 メリットを活かした導入をしたことで、仕様の見直しと調達ルートの最適化を行い、当初見積もりよりコストを抑えつつ高い品質を保てた経験があります。ここでのポイントは、早い段階からプロの意見を取り入れることです。

ただし、導入にはCMRに対する報酬がかかる点も理解しておく必要があります。この費用を「追加コスト」と見るか、全体的な削減のための「投資」と見るかが、成功の分かれ目となります。実のところ、建設プロジェクト マネジメントを適切に行うほとんどのケースで報酬以上のコスト削減効果が得られるため、プロジェクトの複雑さによっては非常に有効な選択肢です。

建築方式の比較

設計・施工一括方式

施工者が一括で責任を負う

管理の手間が少ない

CM方式

マネジメント会社が中立的に管理

判断は必要だが高い透明性を維持

オフィスビルの改修におけるCM方式導入

築30年のオフィスビルを運営するA社は、改修費が当初予算の1.5倍に膨らむ事態に直面し、頭を抱えていました。当初は施工会社に全て任せていましたが、追加工事の根拠が不透明で不安を感じていたのです。

社内で議論の末、独立系のCM会社を起用することを決断。最初は「マネジメント会社に払う報酬がもったいないのでは？」と反対する役員もいました。結局、CM会社の介入により、過剰な仕様を整理し、複数の施工会社から相見積もりを取る仕組みを構築しました。

結果として、当初見積もりからコストダウンに成功し、工期も短縮。現場でのコミュニケーションが円滑になり、担当者のストレスも大幅に軽減されました。