不動産で43条但し書きとは何ですか？

不動産における43条但し書き：建築基準法の抜け穴？それとも安心の道標？

建築基準法第43条但し書き。この言葉は、不動産に関わる者にとって、時に希望となり、時に不安の種となる複雑な規定です。 一見すると難解なこの条文は、簡単に言えば、「本来は建築基準法で道路と認められない私道であっても、一定の条件を満たせば建物の建築や再建築を認める」という例外規定です。しかし、その実態は、単なる抜け穴ではなく、様々な事情を考慮した、現実的な制度と言えるでしょう。

まず、43条但し書き道路がなぜ必要なのかを考えてみましょう。日本の土地は、古くから細長い形状のものが多く、特に都市部では道路事情が複雑です。 法定道路に接していない土地、いわゆる「袋地」も多く存在します。これらの土地は、建築基準法上は建築が不可能とされますが、そこに長年家が建ち、住民が生活しているケースは珍しくありません。 こうした現実を踏まえ、住民の生活を保護し、社会経済活動を維持するために、43条但し書きという制度が設けられたのです。

では、具体的にどのような条件を満たせば43条但し書き道路として認められるのでしょうか？ これは自治体によって多少の違いはありますが、一般的には以下の様な条件が挙げられます。

• 幅員： 一定の幅員（多くの場合、建築基準法で定める道路の幅員よりも狭い）を有していること。具体的な幅員は、自治体の条例や基準で定められます。
• 安定性： 道路としての機能を十分に果たせるだけの強度と安定性を有していること。地盤の状況、舗装状況などが審査の対象となります。
• 通行性： 車両や歩行者の通行に支障がないこと。これは、道路の勾配や曲がり具合、周辺環境なども考慮されます。
• 継続性： 将来にわたって道路として利用が継続される見込みがあること。所有者の同意や、将来の道路整備計画などが考慮されます。
• 私道の状況： 私道が公道に接続していること、または将来接続する計画があることなど。

これらの条件を満たすためには、土地所有者による道路の整備や、近隣住民との合意形成などが不可欠です。 そのため、43条但し書きの認定を受けるには、行政機関との綿密な協議と、専門家（測量士、弁護士など）の助言が必要となるケースが多いです。 安易な手続きで認定されるとは限らず、申請から認定までには相当の時間を要することもあります。

さらに、43条但し書き道路は、その性質上、将来的なリスクも孕んでいます。 例えば、道路の維持管理は土地所有者の責任となるため、維持費用の負担が発生します。 また、将来、道路の拡幅や改修が必要になった場合、費用負担が問題となる可能性もあります。 そのため、43条但し書き道路の物件を購入する際には、これらのリスクを十分に理解した上で判断することが重要です。

43条但し書きは、建築基準法の例外規定として、社会情勢を反映した現実的な制度です。しかし、その手続きの複雑さや将来的なリスクを考慮すると、安易な判断は避け、専門家の意見を参考に、慎重な検討を行う必要があるでしょう。 希望の光となる反面、落とし穴も潜んでいることを、常に心に留めておくことが大切です。

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