規約共用部分と一部共用部分の違いは何ですか？

規約共用部分と特定共用部分の違い

マンションやアパートなどの共同住宅では、区分所有法に基づき、建物の構造上不可欠な部分とそうでない部分に区分されています。構造上不可欠でない部分でも、規約や管理規約で共有利用と定められている部分があります。ここでは、これらの部分の性質と決定方法の違いを解説します。

特定共用部分

特定共用部分は、法律（区分所有法）で共用部分と定められている部分です。これらは、建物の構造上、機能上、不可欠とされる部分で、例えば以下が含まれます。

• 廊下
• 階段
• 玄関
• エレベーター・エスカレーター
• 屋上
• 外壁
• 基礎

特定共用部分は、区分所有法の制定時に法律で定められたものであり、管理規約によって変更することはできません。

規約共用部分

規約共用部分は、特定共用部分以外の、管理規約で共用利用と定められた部分です。これらは、構造上は独立していても、居住者の利便性や建物の管理上、共有利用が適切とされる部分で、例えば以下が含まれます。

• 集会室
• 管理事務室
• 駐車場
• ゴミ置き場
• 共用庭園

規約共用部分は、管理規約によって定められるため、居住者や管理組合の合意によって変更することができます。

性質の違い

特定共用部分は、構造上不可欠であり、建物の利用や機能に直接関係します。そのため、改修や変更には区分所有者全員の同意が必要となります。

一方、規約共用部分は、構造上は独立していますが、居住者の生活や建物の管理に役立てられています。そのため、改修や変更には、管理規約に定められた多数決や過半数決が必要となります。

決定方法の違い

特定共用部分の改修や変更の決定は、区分所有法に基づいて区分所有者全員の同意が必要です。

規約共用部分の改修や変更の決定は、管理規約に定められた多数決や過半数決が一般的です。ただし、居住者の利便性や建物の管理に重大な影響を与える変更の場合は、区分所有者全員の同意が必要となる場合があります。

まとめ

特定共用部分は法律で定められた共用部分で、構造上不可欠な部分です。一方、規約共用部分は管理規約で定められた共用部分で、居住者の利便性や建物の管理上、共有利用が適切とされる部分です。両者の性質や決定方法の違いを理解しておくことは、共同住宅の居住者や管理組合が建物の管理や運営を行う上で重要です。