共用部分と共有部分の違いは何ですか？

マンションにおける専有部分と共有部分、その違いは一見すると分かりやすいように思われますが、実際には境界線があいまいで、トラブルに発展するケースも少なくありません。 単に「自分の部屋の中」と「それ以外」と分けるだけでは不十分であり、より正確な理解が必要です。 本稿では、具体的な例を交えながら、専有部分と共有部分の違いを詳細に解説します。

まず、マンションの構造から考えてみましょう。 マンションは、多くの住戸が集合して一つの建物となっているわけですが、それぞれの住戸を構成する部分と、建物全体を維持・管理するために必要な部分が共存しています。 このうち、個々の住戸の所有者が独占的に使用する権利を有する部分を「専有部分」、複数の所有者で共有し、共同して使用する部分を「共有部分」と呼びます。

専有部分とは、個々の住戸の内部空間と、それに付帯する部分です。 具体的には、玄関ドアの内側（ドア自体は共用部分に含まれる場合が多い）、居室、キッチン、浴室、トイレ、バルコニー（バルコニーの床や壁など、建物の構造の一部）などです。 また、専有部分に付属する設備、例えば、エアコンの内機、キッチンに設置されたガスコンロやレンジフードなども専有部分に含まれます。 ただし、これらの設備の配管や配線などは、専有部分と共有部分の境界面を通過するため、管理上の注意が必要です。 例えば、エアコンの室外機は通常、共有部分に設置されます。 この室外機の故障修理は、専有部分のエアコンの故障修理とは異なり、管理組合が責任を負う共有部分の維持管理に該当します。

一方、共有部分は、建物の維持管理に必要不可欠な部分です。 具体的には、玄関ホール、廊下、階段、エレベーター、外壁、屋上、地下室、駐車場、ゴミ置き場、給排水管、電気配線（専有部分内の配線は専有部分）などが挙げられます。 さらに、共用部分には、管理組合が所有・管理する附属施設が含まれます。 これは、管理組合が所有している自転車置き場や、集会室、敷地内にある遊園地などが該当します。 これらの共有部分は、全ての区分所有者で共有され、その維持管理費用は、管理費として負担します。 共有部分の修繕や改修は、管理組合の決議に基づいて行われます。

専有部分と共有部分の境界は、明確に定められています。 分譲契約書やマンションの管理規約に、その境界が記載されていることが一般的です。 しかし、実際には、壁や床、天井などの構造物、配管や配線などの設備において、その境界が曖昧な場合もあります。 そのため、トラブルを避けるためには、契約書や管理規約をきちんと確認し、疑問点があれば管理会社や管理組合に問い合わせることが重要です。 例えば、ベランダの手摺りは専有部分か共有部分かといった問題も発生する可能性があります。 これらは、管理規約で明確に規定されていることが一般的ですが、確認が必要です。

このように、専有部分と共有部分の違いは、単に空間的な区分だけでなく、権利関係や維持管理責任といった重要な側面を含んでいます。 トラブルを避けるためにも、契約内容や管理規約をよく理解し、隣人との良好な関係を築くことが大切です。 不明な点は積極的に管理会社や管理組合に相談し、円滑なマンション生活を送ることが重要です。

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